Asset manager

L’asset manager se substitue au maximum au propriétaire afin de lui assurer quotidiennement la meilleure gestion et de lui apporter toute sa technicité et sa connaissance du marché. Cet apport de compétence, allié à une entière disponibilité, sont autant de garanties pour une gestion dynamique et optimale.
Il est le seul intervenant de la chaîne immobilière à disposer à la fois :
– De la totalité des informations disponibles sur l’actif depuis son acquisition jusqu’à son éventuelle revente.
– D’un recul et d’une vision prospective.
– De la connaissance des marchés, aussi bien locatif que de l’investissement. Grâce au suivi quotidien des marchés et à ses contacts auprès des différents acteurs, il connait les transactions, les offres, les loyers et avantages commerciaux pratiqués, les prix et rendements, les évolutions prévisibles des attentes des utilisateurs et investisseurs…
– D’une vision économique de l’investissement et des outils d’analyse financière permettant de mesurer la performance financière des actifs et de quantifier toutes les prises de décision.

Ses principales fonctions consistent à :
– Sélectionner, superviser et coordonner les différents intervenants : gestionnaire locatif, comptable, avocats, techniciens, agents, notaires… L’asset manager est ainsi l’interlocuteur unique de l’investisseur.
– Renseigner le client à tout instant sur la rentabilité de son investissement : flux financiers, rendement net, taux de rendement interne, profit…
– Proposer une stratégie d’optimisation : réalisation de travaux ou d’aménagements, renégociation de baux, évictions, modalités de commercialisation…
– Chiffrer les coûts et les retours sur investissement de ces différentes options (besoin de financement, taux de rendement interne, marge…).
– Recommander l’arbitrage lorsque les conditions de marché sont favorables, et d’en déterminer la forme (vente en bloc ou « à la découpe », sous forme d’actif ou de parts sociales…) et les modalités de commercialisation (marketing ouvert ou confidentiel, appel d’offres ou vente de gré à gré, choix de commercialisateurs…).

Bail habitation

L’essentiel des baux d’habitation est régi par la Loi de 1989.
La durée des baux est de 3 ou 6 ans selon que le bailleur est une personne physique (ou assimilée) ou une personne morale.
Un congé ne peut être donné qu’au terme du bail et se doit d’être motivé (vente, reprise pour habiter…). Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois (1 mois dans certains cas).
La loi définit clairement la liste des charges qui reviennent au bailleur et celles qui reviennent au locataire.

Baux commerciaux

Art L 145-1 et suivants du Code de commerce.
La durée classique d’un bail commercial est de 3/6/9 années avec faculté pour le locataire de dénoncer son bail tous les 3 ans selon un préavis de 6 mois.
De son côté, le propriétaire est engagé pour les 9 années et doit en outre le renouvellement du bail en fin de contrat sauf à payer à son locataire une indemnité d’éviction définie selon plusieurs éléments et notamment la valeur du droit au bail.
Contrairement aux baux d’habitation, la liste des charges revenant au locataire résulte d’une négociation. Ainsi, en matière de location de bureaux, n’est-il pas rare de faire supporter au locataire la taxe foncière, l’assurance bailleur ainsi que les honoraires de gestion, les gros travaux relevant de l’article 606 du code civil restant généralement à la charge du propriétaire.
Nombre d’annexes aux baux sont aujourd’hui obligatoires sous peine de nullité du bail. Il en est ainsi de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) ou du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cash-flow

Le cash-flow (ou « discounted cash-flow ») est une projection de tous les flux financiers générés par un investissement : acquisition, portage et revente. Toutes les sorties et les rentrées d’argent y sont détaillés. Les conditions de financement y sont également prises en compte. Le cash-flow permet à l’investisseur d’identifier :
– Ses flux financiers (combien il reçoit ou doit investir), à chaque période de son investissement.
– Me profit qu’il réalise depuis son acquisition.
– Le TRI (taux de rendement interne) de ses fonds propres. Le TRI (ou IRR en anglais) est le taux de rémunération moyen des fonds propres qu’il a engagés dans l’opération une fois l’immeuble revendu.
Le cash-flow permet de faire des simulations et scénarios (départ de locataires, travaux de rénovation, revente à la découpe…) selon les besoins et constitue ainsi une aide à la décision indispensable notamment pour décider ou non de l’opportunité d’acheter un immeuble et d’en définir le niveau de prix de manière précise.

Data Room / due diligence

La professionnalisation grandissante des opérations immobilières permet aujourd’hui un degré de sécurité élevé qui attire notamment nombre d’investisseurs étrangers. Cela se traduit, pour les acquisitions significatives, par des phases d’audit d’acquisition complexes (due diligence) permettant d’étudier, sur 2 à 4 semaines, l’ensemble de la documentation disponible sur un actif (urbanisme, droit de la propriété, baux, aspects réglementaires et sécurité …). La documentation est ainsi regroupée sous forme de « data room » papier (classeurs de documentation) ou électronique (cd-rom ou site internet dédié) et rendue accessible à l’ensemble des conseils de l’investisseur (notaire, avocat, asset manager, family office, ..). Cette phase permet en outre un échange de questions / réponses entre l’acquéreur et le vendeur permettant de fiabiliser là aussi le process et de préparer au mieux les négociations de rédaction des promesse et acte de vente. Selon le mode de vente retenu par le vendeur (vente de gré à gré ou par appel d’offres), la phase de due diligence peut être exclusive (un seul candidat acquéreur) ou compétitive (plusieurs candidats en concurrence).

Financement

Le financement « classique » d’un investissement se compose généralement de fonds propres et de concours bancaire. La quotité de financement (en anglais « loan-to-value ») est la quote-part du prix hors droits et hors frais d’acquisition financée par la banque. Le concours bancaire peut prendre plusieurs formes : prêt (somme débloquée en une seule fois), ouverture de crédit (déblocage possible en plusieurs versements, non réutilisable) ou ouverture de crédit en compte courant (déblocage possible en plusieurs versements, réutilisable en cas de remboursement). Les modalités d’amortissement sont variables selon les opérations : amortissement selon des échéances constantes (la part d’amortissement augmente au fur et à mesure que la part d’intérêts baisse, la somme des deux étant constante), in fine (remboursement intégral du capital au terme du prêt) ou sur mesure. Les garanties portent le plus souvent sur le bien financé par le biais d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) et d’une garantie sur les loyers en cas d’impayé (délégation de loyer ou cession Dailly), sur l’emprunteur et ses biens (caution personnelle simple ou solidaire, caution hypothécaire sur un bien immobilier, nantissement de titres ou valeurs), voire sur une personne tierce (parent, banque, établissement de caution en remplacement d’une hypothèque). Le taux d’intérêt est fixe ou variable (taux de marché, souvent l’Euribor, plus marge de la banque) assorti éventuellement de mécanismes de protection (plafond, blocage temporaire…).
Le financement en crédit-bail diffère du crédit classique en ce que l’établissement crédit-bailleur achète lui-même le bien financé et le loue à l’investisseur / crédit-preneur (qui lui-même peut éventuellement sous-louer à des tiers). Ce dernier dispose d’une option d’achat du bien au terme convenu moyennant un prix connu d’avance (souvent 1 euro). Le crédit-bailleur étant propriétaire du bien, il n’a pas de garantie hypothécaire et il peut financer une quotité plus importante qu’une banque classique. Le crédit-bail est un mode financement souvent utilisé pour minimiser les fonds propres engagés dans un investissement.

ICC et ILC

Indices du coût de la construction et indice des loyers commerciaux, ces indices sont utilisés dans les baux commerciaux pour les indexations des loyers.

Télécharger l’historique de l’ICC

ISF et Immobilier

Les moyens d’optimiser son ISF en investissant dans l’immobilier se résument principalement à :

Acheter des parts de groupements forestiers, des bois et forets à conditions notamment que celles-ci soient exploitées pendant 30 ans.

Démembrer la propriété des immeubles ou des parts de la société détentrice en confiant l’usufruit à un exploitant type organisme social, exploitant de résidence de service, ou aussi à ses enfants et parallèlement en conservant la nue-propriété qui n’est pas taxable au titre de l’ISF.  Ce montage peut se prévoir sur une durée prédéfinie afin de remembrer la pleine propriété au terme de la convention et ainsi éviter l’impôt sur une éventuelle plus-value (aujourd’hui sur 30 ans, période qui pourrait prochainement revenir à 22 ans).

En faire une activité professionnelle en devenant notamment propriétaire d’un hôtel (murs et fonds) ou en exerçant une activité de marchands de biens. L’activité exercée doit être commerciale, industrielle, agricole mais ne peut en aucun cas consister en la simple gestion de ses propres actifs. En outre l’investisseur se devra d’exercer, au sein de la société détentrice, de réelles fonctions de direction, d’en tirer l’essentiel de ses revenus professionnels (sans disproportion par rapport aux fonctions exercées à ce titre) et enfin détenir a minima 25 % de la société et de ses droits de vote.

Il est en outre à noter que les dépôts de garantie détenus de ses locataires sont également exclus de la base taxable au titre de l’ISF.

Loyer net

La performance d’un investissement se mesure notamment par les revenus qu’il génère, en l’occurrence le loyer. Or cette notion est souvent exprimée sous la forme de loyer brut c’est-à-dire avant déduction des charges non récupérables (CNR), l’écart pouvant être significatif. Le loyer net est ainsi capital à identifier. Il faut pour cela lire les baux et identifier tous les postes de dépenses afin de déterminer s’ils sont ou non récupérables auprès des locataires.

Property manager ou gestionnaire locatif / administrateur de biens.

Le gestionnaire locatif assure la gestion courante de l’immeuble.
Ses principales fonctions sont :
– Appels / quittancements des loyers et accessoires.
– Suivi des indexations / du bail / du dépôt de garantie.
– Reddition des charges.
– Démarches courantes de recouvrement et suivi contentieux.
– Rédaction des états des lieux.
– Relation courante avec le locataire (réclamations, respect du bail / règlement de copropriété…).
– Présentation et suivi du budget de fonctionnement.
– Souscription et suivi des contrats de gestion / entretien et des réparations courantes.
– Surveillance du respect des normes règlementaires.
– Représentation auprès des administrations / des syndic et syndicat de copropriété.
– Reporting régulier des éléments ci-dessus.

Régime d’acquisition

Chaque transaction fait l’objet de frais de mutation, communément appelés frais de notaires ou droits d’enregistrement, que l’on exprime en pourcentage du prix de vente (généralement entre 6 et 7 %). Ceux-ci se composent d’une part des honoraires de notaire et des frais de conservation d’hypothèque (environ 1 %) et d’autre part, ce qui en constitue l’essentiel, de taxes et droits dont la nature et le montant varient selon la nature de l’opération ou de l’actif acquis.
Le régime d’acquisition détermine le montant de ces taxes et droits.

On distingue les principaux cas de figure suivants :
– le régime de droits, le plus fréquent, portant sur les biens dits anciens, c’est-à-dire achevés depuis plus de 5 ans. Sous ce régime, les taxes s’élèvent à 5.09 %.
– le régime TVA, appelé parfois « droits réduits », concerne principalement les biens dits neufs, c’est-à-dire achevés depuis moins de 5 ans. Les taxes sont alors limitées à la publicité foncière (environ à 0.715 %).
– le régime de suspension de droits, appelé aussi « marchand », concerne les professionnels et leur permet d’acheter en ne payant que la publicité foncière (0.715 % du prix) moyennant un engagement de revendre avant 5 ans.

Sécurité

Le risque pénal est important dans la détention d’un actif immobilier de placement. Ainsi est-il nécessaire de s’assurer des contrôles périodiques de sécurité incendie, des installations électriques, des appareils de levage type ascenseurs ou monte-charge, mais aussi des risques liés à la légionelle. Il convient aussi de suivre en permanence l’évolution des obligations légales.
De même pour les actifs de commerces ou de bureaux est-il indispensable de s’assurer de la capacité d’accueil définie par l’administration (procédures et obligations différentes selon qu’il s’agit d’un actif relevant uniquement du Code du Travail ou en plus soumis la réglementation des Etablissements Recevant du Public) qui est à apprécier selon la taille, le nombre d’issues…

Surfaces

Les définitions de surfaces sont nombreuses (SHON et SHOB remplacées par la nouvelle surface de plancher des constructions, surface utile brute ou nette, surface constructible, surface habitable…). Ce paramètre étant évidemment essentiel pour la valorisation d’un actif, il convient donc de savoir parfaitement identifier la nature des m² exprimés, les vérifier voire les retraiter en les pondérant selon les usages et leur utilité (m² pondérés). Ceci est d’autant plus vrai que les ventes portant sur des actifs détenus en pleine propriété ne sont basées que sur des surfaces déclaratives, seuls les lots de copropriété soumis à la loi Carrez étant obligatoirement mesurés pour leur mise en vente.

Taux de rendement

Les investisseurs institutionnels expriment souvent le prix d’un immeuble en fonction du taux de rendement net que celui-ci procure. Il s’agit du rapport entre le loyer net et le prix de l’actif droit et honoraires inclus. Ainsi un investisseur qui étudie un actif immobilier dont le loyer net est de 150 000 € et qui souhaite effectuer un placement de ses fonds propres à 4 %, devra payer son bien 150 000 €/4% soit 3 750 000 € droits, honoraires de notaire et d’éventuel agent inclus.

Usage administratif (art L 631-7 du CCH)

La loi française est relativement complexe et il n’est malheureusement pas sans conséquence de ne pas respecter l’usage d’un bien tel qu’il est reconnu par l’administration. En effet, un bailleur qui viendrait à louer du logement en bureaux s’exposerait à la nullité de son bail ainsi qu’à des problèmes vis-à-vis de sa compagnie d’assurance en cas de sinistre.
De même il n’est pas rare dans Paris de voir des appartements loués à la semaine pour les touristes. Il faut savoir là aussi que l’usage habitation ne permet pas ce type de location sans avoir préalablement obtenu des autorités l’usage professionnel des surfaces (nécessitant une autorisation administrative et le paiement de taxes). Il est à noter qu’il existe des cabinets spécialisés dans le rachat ou la vente de commercialité (droit d’usage professionnel).
L’usage est indiqué dans un certificat délivré par la préfecture ou les services d’urbanisme de la ville. Il est indiqué dans le permis de construire d’origine. S’il est trop ancien il conviendra de consulter la révision foncière effectuée en 1970 (modèle C) et de s’assurer qu’il n’y pas eu depuis de transfert de commercialité qui aurait transformé les biens en un autre usage.