Constituer un patrimoine

Stratégie d’investissement

Les clients peuvent procéder soit à un investissement direct soit à un investissement semi-direct (tour de table) que nous organisons pour eux.

L’investissement direct

La première étape consiste en une réflexion sur la stratégie immobilière à mettre en place.

Cette discussion est indispensable et permet de cerner les motivations et objectifs de son futur portefeuille immobilier (horizon de placement, niveau de dividendes requis, risque acceptable / potentiel de création de valeur, conditions de financement, contraintes patrimoniales et fiscales. Nous les confrontons alors aux réalités du marché et à ses anticipations. Enfin nous formulons des recommandations sur une typologie de produit (bureaux, commerces, habitation…), la taille et le nombre des actifs afin de constituer un patrimoine sur mesure et pertinent …

 Participer à un club deals / tours de table

Afin de permettre à l’ensemble de ses clients d’accéder aux actifs et aux méthodes de gestion relevant des standards institutionnels, Initium AM organise des tours de table réunissant un nombre restreint d’investisseurs.

Ainsi, sur la base d’un programme d’investissement préétabli, nous proposons à 5 ou 6 clients de se regrouper au sein d’une SCI dont nous rédigeons les statuts.

Chaque associé procède simultanément à la souscription de parts et à une avance en compte courant (minimum 500 000€ par actionnaire) qui constitue l’apport de fonds propres nécessaire pour financer les actifs mais aussi pour lever de la dette que nous organisons également (quotité visée d’environ 50 %). Cette avance sera déposée sur un compte à terme rémunéré le temps que le financement bancaire soit obtenu et les acquisitions immobilières entièrement réalisées.

Comme nous le détaillons ci-après, les investissements seront sourcés, pré-sélectionnnés et analysés par nos soins afin de les soumettre aux actionnaires.

Recherche ciblée d’actifs

Ces étapes préparatoires achevées, Initium AM se met en recherche des actifs correspondant au cahier des charges préalablement défini.

Forts de notre expérience, nous ciblons alors les différents intervenants du marché (intermédiaires mais aussi propriétaires) susceptibles de nous faire part d’opportunités d’arbitrages. Cette approche ciblée nous permet régulièrement d’accéder à des dossiers encore non diffusés sur le marché (« off-market deals ») évitant ainsi à notre clientèle toute notion de concurrence et lui assurant de se constituer un patrimoine en toute confidentialité.

Analyse immobilière pré-acquisition

Dès que nous avons identifié un actif, nous réalisons une première analyse immobilière complète qui se décline autour de plusieurs thèmes :

• Le marché : un immeuble s’insère dans des marchés locatif et de l’investissement qu’il est nécessaire de bien comprendre (quelle est la qualité de la localisation et sa desserte, le niveau de demande placée, la nature des demandes locatives, les produits concurrents à la location ou à la vente, les transactions comparables …) ? Autant de questions qui aident à mieux comprendre la position actuelle et future de l’actif, ses forces et faiblesses.
• L’immeuble : surfaces, usage administratif, efficacité du plan, régime juridique de détention, équipements techniques actuels / améliorations à prévoir, diagnostics environnementaux, niveau des charges, respect des réglementations…
• La situation locative : taux d’occupation, nombre de locataires, échéances des baux, niveau de loyer par rapport au marché, refacturation ou non des charges et approche du revenu net, risques ou opportunités de renégociations…
• L’analyse financière : outils financiers sophistiqués et adaptés à chaque cas (cash-flows, bilans de promotion ou «opération marchand de bien»…), facilitant la prise de décision et assurant une transcription chiffrée de l’ensemble des paramètres (flux annuels, marge, taux de rendement interne…). Ces simulations permettent de définir un prix d’acquisition correspondant aux hypothèses, scénarios et objectifs initiaux retenus lors des réflexions préalables.

Acquisition

Une fois qu’une exclusivité nous est accordée, nous approfondissons l’analyse du bien notamment en étudiant  la documentation mise à la disposition de l’acquéreur et de ses conseils, généralement sous la forme d’une « data-room » électronique.

Constituée de plusieurs centaines de documents, elle doit couvrir tous les aspects de l’immeuble : surfaces, plans, usage, droit de propriété, urbanisme, situation hypothécaire, autorisations administratives pour la construction, intervenants à la construction, diagnostics environnementaux, organisation juridique, contrats d’entretien, autorisations administratives d’exploitation, charges, impôts et taxes, contrats locatifs, contentieux éventuels…

Initium AM conduit pour ses clients l’audit d’acquisition portant sur cette documentation et assure la coordination avec les autres conseils amenés à intervenir (auditeurs techniques, notaires, avocats…).

Un rapport d’acquisition est remis au client synthétisant la compréhension / présentation de l’actif et mettant en évidence les questions et points essentiels relevés. Cette analyse permet de fait de négocier au mieux les conditions d’acquisition sur la base d’un niveau d’information sécurisant conforme aux standards de la profession.

Au vu de ces analyses approfondies, nous conduisons, au côté des notaires, les négociations finales et participons ainsi activement à la rédaction des promesses et acte de vente.

Financement

Initium AM dispose de contacts parmi les établissements prêteurs, français et étrangers, actifs sur notre marché.

Ainsi, dans le cadre d’un investissement semi-direct, nous nous chargeons de la mise en place du financement du fonds en faisant un tour d’horizon des banques auprès de qui nous négocierons les meilleures conditions.

En cas d’investissement direct, et si le client en fait la demande, nous pouvons également nous charger de la mise en place du financement.

Gestion des actifs

Une fois l’immobilier acquis, Initium AM en assure « l’asset management », c’est-à-dire la gestion stratégique qui se distingue de la gestion locative (encaissement des loyers et charges, entretien courant de l’immeuble) que nous sous-traitons.

Peu connu des propriétaires, surtout privés, l’asset management est pourtant déterminant pour maintenir ou accroître les qualités et les performances de l’immeuble. Cela nécessite une connaissance immobilière transversale et la capacité à modéliser financièrement les options qui peuvent se présenter au cours de la vie de l’immeuble : décisions importantes touchant l’immeuble (réalisation de gros travaux, optimisation d’un état locatif, choix du moment de l’arbitrage …).

A ce titre Initium AM intervient dans le prolongement du scénario d’acquisition afin d’affiner, mettre en oeuvre et suivre un « business plan » pour chaque immeuble.

Celà comprend :

• Propositions stratégiques : réalisation de travaux, optimisation de la situation locative, conditions et modalités de commercialisation, arbitrage…
• Sélection et supervision des intervenants extérieurs : gestionnaire locatif (en charge de la gestion courante), comptable, commercialisateur, sociétés de maintenance…
• Contact régulier avec le marché afin d’anticiper tout évènement susceptible d’impacter à la hausse ou à la baisse la valeur des biens gérés (anticiper le départ d’un locataire, saisir une offre de rachat spontanée …).
• Reporting d’activité et mesure de la performance financière permettant aux propriétaires d’être informés sur les principaux événements relatifs aux actifs et aussi de connaître précisément combien rapporte leur investissement (rendement net réel, flux, revenu distribuable, taux de rendement interne avant et après effet de levier…) et ce, à chaque instant de la période de détention. Outre sa fonction d’information, cet outil constitue également une aide à la décision, notamment lorsque des options importantes se présentent au cours de la vie de l’immeuble : travaux, optimisation locative, arbitrage…

A toutes les étapes du processus (sourcing, étude, gestion, revente), Initium AM assiste les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine et se positionne comme l’unique interlocuteur auprès de qui l’ensemble des informations et analyses sont disponibles.