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A partir d’une certaine taille, la constitution et l’optimisation d’un patrimoine immobilier recèlent généralement un degré de complexité dont certains bailleurs n’ont pas forcément conscience et qui nécessite un professionnalisme particulier qui peut aller au-delà de la gestion locative courante.

Cet accompagnement englobe des compétences variées et prévient de risques tout aussi divers.

Identifier des opportunités d’acquisition

Les investisseurs qui sont passés par là le savent bien, le marché des actifs immobiliers de plusieurs millions d’euros est un marché confidentiel et réservé à un petit nombre d’acteurs généralement professionnels.
Bien investir, c’est d’abord bien acheter et il est nécessaire pour cela de disposer des bonnes connections pour savoir où trouver les actifs de qualité à prix raisonnable.

Avant d’acheter

Une fois l’actif identifié, il convient de bien analyser la documentation mise à disposition. Celle-ci couvre des domaines aussi variés que le droit de propriété, les servitudes éventuelles, les règles d’urbanisme, les autorisations administratives, la construction, le statut juridique, les surfaces, les diagnostics environnementaux, les règlementations techniques, les charges et taxes, les baux, les travaux, les contentieux éventuels…
Ainsi une « data-room » représente-t-elle généralement plusieurs centaines de documents.
Cette masse d’information permet de se poser les questions dont les réponses peuvent remettre en cause l’acquisition de l’actif ou a minima son prix. Quelques exemples : l’usage (L 631-7 du CCH) et la destination de l’actif sont-ils conformes ? Les surfaces ont-elles été correctement mesurées et doivent-elles être pondérées ? Des travaux sont-ils à prévoir et selon quel budget et quel échéancier ? Les baux sont-ils valides (signés par les bonnes personnes, avec les annexes légales requises …) ? Quel est le revenu net de l’immeuble (déduction faite des charges non récupérables). etc

La connaissance du marché

Bien gérer un immeuble, c’est aussi bien connaitre les marchés locatif et de l’investissement dans lesquels il s’inscrit.
Le ou les locataires ont-ils en projet de déménager ? Leur loyer est-il au-dessus ou en dessous des valeurs de marché ? Est-il déplafonnable ou au contraire a-t-on un risque de renégociation à la valeur locative de marché ? Quel est le niveau de demande locative locale ? Des immeubles concurrents vont-ils se libérer dans le secteur ? etc.
De même sur le marché de l’investissement, l’actif va-t-il pouvoir se revendre et dans de bonnes conditions ? Faudra-t-il le rénover pour en maximiser la valeur ? Vaudra-t-il mieux le revendre en bloc ou par lots ? Selon quel mode de commercialisation ? etc.
Une bonne analyse de ces différents points permettra d’anticiper au mieux tout mouvement locatif ou opportunité de marché.

Le suivi technique et réglementaire

Domaine souvent négligé car complexe et nécessitant des connaissances techniques, il s’agit pourtant d’une matière à surveiller de près pour éviter le risque financier voire pénal.
Les escaliers sont-ils suffisamment nombreux et dimensionnés pour le nombre de personnes présentes dans l’immeuble ? L’accès pour les personnes handicapées est-il assuré ou est-il possible et à quelles conditions ? Le désenfumage est-il assuré ? Où en est le suivi annuel des ascenseurs, des installations électriques ? etc.
De même au plan environnemental les domaines à surveiller et diagnostiquer sont de plus en plus nombreux : pollution du sol liée aux activités historiques, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, prévention des risques…

Que rapporte réellement votre immobilier ?

Cette matière nécessite des outils sophistiqués et une technicité dont peu d’investisseurs disposent.
Parmi les indicateurs :
– Que est le « vrai » rendement ? (net de charges / taxes / travaux / assurance / honoraires non récupérables).
– Quel est le coût d’une vacance passagère, d’une relocation… ?
– Quels sont les flux financiers précis générés ? Avant et après effet de levier (c-à-d en prenant en compte le ou les prêts en cours) ? Avant et après fiscalité ?
– Quel est le taux de rendement interne de l’investissement (ce qu’il rapporte réellement sur les fonds propres investis, avant et après effet de levier, en prenant en compte le rendement mais aussi la plus-value) depuis son acquisition ?
Ces indicateurs permettent de connaitre la performance passée et actuelle de son immeuble mais aussi d’anticiper les conséquences financières (en termes de flux, rendement, valorisation de l’immeuble mais aussi de trésorerie distribuable ou nécessaire pour financer d’importants travaux…) d’une décision : est-il opportun de rénover / restructurer son immeuble, quelles conséquences en cas de vacance locative, quel est le meilleur moment pour revendre… Autant de scénarios chiffrés qui constituent une aide à la décision indispensable.